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从土拍情况看今年的房地产

邓元杰 老邓侃大山 2020-11-09

  今年的房地产走势如何?
  各种分析都是老生常谈,我们可以看看土地拍卖的情况。
  总体来看,非常乐观。
  我们看重点城市,先看北京
  截至3月底,北京市一季度土地市场共计成交经营性用地16宗,成交土地面积约86万平米。同比减少了45.7%。但在“量跌”的同时,一季度的土地市场成交楼面均价,为37057元/平米,较2019年同期上涨了60%,且创近三年新高。
  土拍面积减少45.7%,价格上涨60%,说明北京想缩量涨价。
  但也有另外一种解释,就是今年一季度出让的地块较为优质,比如海淀区的有明显增加,直接抬升了整体地价。
  再看上海
  4月9日,上海成交五块地,全都是底价成交。
  看起来很不乐观,所以4月10日,上海立刻出台了新的土拍政策:取消20天“资金冻结”期,拍卖竞争的入围者从原先的“10进2”改为“10进5”。直接竞价拍卖,不用评分,价高者得。
  因此可以预期,上海未来的土拍市场,肯定会热闹一些。
  上海这个时候修改规则,好像很有意思。
  再看深圳
  4月8日深圳挂牌了一宗二类居住用地,用于建设安居型商品房。挂牌起始价1.96亿元,底价成交。竞得人是“深圳市深汕特别合作区城市建设投资发展有限公司”,国企。从条件来看,好像就是给它的。
  未来短期,4月14日深圳还有两宗,5月8日一宗,一共三宗,土地面积分别是1万多平米,两块“人才住房”,售价限制为3万元/平米出头。一块商业地产。
  这将让深圳住宅的供应继续处于紧张状态。2019年,深圳全年仅出让56宗土地,其中宅地仅为14宗,成交住宅用地面积31万㎡,总成交金额92亿,本来就少得可怜。
  所以,现在深圳不仅在吸引人口方面最具力量,而且住宅地偏少,价格也是全国最高就可以理解了。
  再看杭州
  4月3日拍了三宗地,两分钟价格封顶,可见热度。
  4月9日又卖了四块地,面积都不大,两块底价(商业用地),其他两块住宅用地,一块溢价率29.50%,一块溢价率15.20%。
  再看南京
  南京今年卖的第一块地,溢价率0%,但是接下来三块,溢价率分别是30%、33%、37%。
  看起来形势喜人。
  再看广州
  3月10日,越秀区越秀南AD013907地块入市出让,广州市城市建设投资集团有限公司以底价23.57亿元竞得。主要是底价太高,折合楼面价6.46万/平方米,已经刷新了广州土拍史上的最高楼面起价纪录。
  3月23日,广州又出让番禺汉溪大道北侧宅地和白云齐富路商地,因为要建学校,这宗地块实际拿地支出高达78.63亿元。按此折算,地块楼面价约为2.48万元/平方米,比成交楼面价1.24万元/平方米翻了一倍。
  形势喜人。
  再看苏州
  受疫情影响,苏州在2月份放松了土地出让条件,今年已经卖了十几块地了。其中,3月25日苏州1号公告开拍,吸金123亿,溢价率均在10%以上;4月1日苏州2号公告开拍,吸金132亿。4月11日苏州又挂出5块地。今年受各种因素影响,成交溢价率不高,大约10%左右,但苏州政府已经把300多亿收入囊中。
  作为地级市,苏州很低调。
  再看成都
  今年一季度土地成交金额198亿元(排名全国第五),同比去年增长32%;规划建筑面积成交1754万平方米(排名第一),同比增幅88%,增幅遥遥领先全国平均水平。
  尤其是3月份,最高溢价率达124.76%,平均溢价率约25%,掀起了一波小高潮。
  步子很大。
  从一季度成交额来看,前四名甚至前十名,都是谁呢?如下表所示。
  可以看出,深圳排不上号(这让它房价全国第一),京沪排名一二,杭州紧追其后,这三个城市的卖地收入都在500亿以上,实在是太牛了。广州的同比也有明显增长,进入前四,要知道在疫情下还这样,真是了不起。中西部城市,郑州、西安也挺牛的。
  看个总体数据吧。
  根据中指研究院的数据,今年一季度,全国300城共推出土地5613宗,同比减少9%;推出土地面积22133万平方米,同比减少14%。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)1653宗,同比减少18%;推出土地面积7856万平方米,同比减少16%。
  也就是说,住宅用地面积,同比下降了十几个百分点。
  成交方面也下降明显。前3月共成交土地4353宗,同比减少18%;成交面积17151万平方米,同比减少23%。其中,住宅类用地1203宗,同比减少13%;成交面积6000万平方米,同比减少25%。
  出让金和溢价率也低于去年。前3月土地出让金总额为7707亿元,同比减少10%;土地平均溢价率12%,较去年同期下降1个百分点。
  不过,在平均楼面价方面却有明显上涨。今年一季度,300城成交楼面均价为2325元/平方米,同比上涨11%;其中,住宅类用地成交楼面均价为4851元/平方米,同比上涨20%。
  溢价率方面,一线城市的楼面均价涨幅最大,高达31%,二线城市既然小跌0.04%,估计成都的成交量太大,把均价拉低了。三四线城市居然涨了11%。难道是底价低了?
  总体结论:
  2020年一季度,全国土拍市场稳中有升,进入4月份以来,土拍有逐渐狂热的趋势。如果再考虑经济大环境和就业情况,今年的房地产市场,尤其是一二线房地产市场,有望在今年剩下的2/3时间里,走向又一个高峰。
  住房不炒,再创辉煌。
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