拿到75亿救命钱，又一家千亿房企上岸了？

广州千亿房企自救成功？

合景求生欲好强！

合景能扛过去吗？

合景泰富撑住啊！

这是过去一年多来的不同时点，持有合景泰富股票的散户们的发声。

现在还拿着地产股的人，守股如守寡。

在这几年地产股漫长而看不到方向的阴跌中，看好地产的人一个又一个离开，最终能坚持下来的确实不多。

遥想2021年核心资产泡沫破裂，有明星基金经理曾预计金融地产能迎来一波估值修复。可后来的事情大家也知道了。

有人奔私了，并表示可能不会再买地产；有人离职了，去了新公司有买没买地产目前也不知道。

看好地产股的人都走了，剩下的人，很多也选择了调仓，即使强如李蓓，在地产股上也只能认错出局，及时止损。

时至今日，还愿意拿着地产股的，无论是散户还是基金经理，都是少数派了。

曾经房企中的优等生，合景泰富自被爆出“债务危机”后，股价一路下跌，从最高的13港元/股，跌到如今0.23一股，跌幅超过99%。

如果在当年不幸买入100万，如今只剩几千块。

然而经历了一轮生死局的合景泰富最近却有了那么一丝起死回生的迹象。

8月12日，龙光集团与合景泰富联合宣布，已成功完成凯玥项目的再融资，募资总额达10.5亿美元（约75亿元人民币）。

此次再融资由摩根大通作为独家承销商负责安排，资金已于8月10日到位。这笔资金将主要用于偿还项目贷款及支持后续的开发运营工作。

凯玥项目是由龙光地产与合景泰富发展联合打造的，但两家出险后，先是李嘉诚的长实集团有意接盘该项目，后又遭到境外资本的恶意收购。

不管怎么样这笔75亿的“救命钱”最终还是到账了，对于合景而言，无异于雪中送炭——

既保住了项目，也利于境外债整体展期。

合景泰富的兴衰路

对于合景泰富这个名字，大多数人是陌生的。

它是广州本土的地产企业，成立于1995年，旗下业务已涵盖地产开发、物业服务与商业运营、轻资产运营、文旅、教育、大健康六大战略板块，不过最主要的业务还是地产开发。

创始人孔健岷在创办合景之前，担任中国工商银行广州分行信贷部主任。

1995年，孔健岷和哥哥孔健楠、弟弟孔健涛，一起创办了广州合景房地产开发有限公司，集家族之力，深耕广州市房地产项目。

随后，从广州御晖园项目开始，合景泰富开始崭露头角。2002年开盘的叠彩园被认为是“充满巴厘岛风情的大型生态社区”；2003年开盘的盈彩美居荣登“广州十大明星楼”。

2006年，在中国营销界规格最高专业奖项“金鼎奖”的评选中，合景泰富获得“最具价值品牌及最具竞争力开发商”，其口碑在广州房地产市场中得到进一步确认。

“叫好”之后自然追求“叫座”，合景泰富积极寻求做强的机会。

2007年公司在香港联交所上市，步入高速发展阶段。

在高杠杆、高周转的模式支撑下，2020年的销售额首破千亿，步入“职业生涯”的巅峰。

只不过，相比其他房企，合景的巅峰太短了。

2021年开始，房地产行业步入寒冬，市场迅速收缩，成交量日渐萎靡，信贷、债券也收紧了对房企的敞口，各个万亿、千亿的大房企，面临资金链断裂的风险，合景便是其中之一。

2022年，孔健岷说，是行业异常艰辛的一年，公司全年共兑付了约113亿元债务，涉及境内债券、CMBS及ABS本金、境外美元债券、港元银团贷款等。

其实在当年，公司已现流动性紧张，无法按时兑付美元债，三大国际评级机构相继下调评级。

幸运的是，违约之前，孔健岷以时间换空间，完成了一笔9亿美元的境外优先票据的展期，以及一笔2023年9月到期的7亿美元债券交换要约。

无奈，苦撑到2023年，还是扛不住。

4月，合景泰富一笔2.12亿债务未按时偿还，因此触发了其他8笔优先票的交叉违约，涉及金额311.63亿元。

5月，合景泰富集团主席孔健岷签发了一则公告，一笔2024年到期的优先票据，在强制赎回日未能按期兑付，构成违约，涉及本息合计约1.19亿美元，约合人民币8.27亿。

2000亿资产的孔老板，付不出8亿账单，合景正式宣布爆雷。

自此，孔老板开始了漫漫自救之路。

之前在粤系房企老板中，孔健岷，很是特别。在媒体的描述中，评价就2字：

清闲。

例如，周末一般不工作，下属除非有重大事情才能向他请示，否则随意打扰会被他骂一通。晚上大约9点下班，中午不应酬，每晚有时间喝茶、听音乐和散步.......跟广州本地包租公的生活节奏差不了太多。

对于企业和人生，孔健岷的哲学是：

老板千万不能给自己太大压力，压力太大人生就会不自在。

然而，内心“闲适”的孔健岷，在合景出事后也闲不住了。立马启动债务重组计划，并宣布将出售资产，以此来积极偿还债务以及及改善现金流。

先是将上海兆景、上海锦怡100%股权出售给中国平安，总价约7.5亿元。

随后连发两份公告，将苏州朗月滨河雅苑50%股权、苏州明月滨河51%股权、杭州春来晓园50%股权转让给合作方绿城中国，代价分别为5.17亿元、3.78亿元、11.77亿元，合计20.72亿元。

在年底，又退出了广州市黄埔区双沙村旧改这个七八十亿的大项目，由中建八局接手。同时又开启大幅裁员，在2023年一年内就减员1500人，缩减幅度42%！

直到这次75亿资金到账，孔老板才算是松了口气，至少短期内是上岸了。

合景泰富，危机解除？

合景泰富作为广州发展起家的开发商之一，与华南五虎的碧桂园、恒大等风格截然不同。许老板，杨老板都是基层出身，敢拼敢闯，走的路线也是大众路线。

合景泰富的老板孔健岷暨南大学毕业，之前在工商银行广州分行工作，学历及履历和其他老板都有较大的差异。

所以说起这家公司，大家有两个比较独特的印象：

1.开发的都是豪宅！

2.公司的员工都是俊男美女！

孔健岷就是这样的人，喜欢豪车，也喜欢建豪宅。

所以他对公司的定位是：

一线城市，豪宅开发。

在广州的标杆项目就有广州天銮（二手20-30万/㎡）、誉峰（12-15万/㎡）、领峰（9-11万/㎡）、臻林（10-13万/㎡），全都是豪宅级别。

还有在2021年，广州吹风15万/㎡，20万/㎡的项目，不少都是合景泰富的。不过尴尬的是，广州2021年还没给住宅批过超10万/㎡的备案价。

为什么1995年就入局房地产，起步这么早的公司在2020年规模才迈过千亿就是有这方面的原因在。

从过往的业绩表现来看，其展现出的巨大波动性。

2015年，合景泰富实现营收83.4亿元，同比增速为-20.31%；

2016年，公司营收同比微增6.3%，为88.65亿元；

2017年，公司实现营收 115.43亿元，同比增长30.2%；

2018年，公司营收同比增速再度滑落至-35.22%，降至74.77亿元；

2019年，合景泰富得益于整体销售回款增长，业绩迎来爆炸式反弹，整体营收同比暴增233.77%，达到249.56亿元。

主要原因跟其业务模式有关——主要以中高端住宅、类住宅、城市更新和投资性房地产等低周转产品为主。因此存在单价高，回款周期长等问题，并不利于其快速扩张做大规模。

早几年的储备项目还存在较多类住宅（公寓），而这类物业本身的属性局限，无法实现快速周转，也很难卖上价，进一步导致销售业绩无法提速。

这是由于孔健岷坚定地认为，随着中国经济的持续发展，在国内消费阶层中出现了“高学识、高收入、高品位”的中间阶级，他们对品质生活有追求，也愿意花钱埋单”。所以，合景泰富应当力推“品质房产”，以此回应新中产对美好生活的诉求。

在房地产高速发展的年份，选择这种差异化的打法没啥毛病，各个层次的市场都需要去占领，而合景能够不断扩张说明这条路并没有错。

另外一个，也正是因为业务模式的局限，导致合景在早年难以像恒大、碧桂园那样快速扩张，使得他们在去杠杆周期，压力反而小了不少。

2023年的数据，公司的土地储备约2330万平方米，其中一二线城市占比达95%，在售的128个项目中，九成来自一二线城市。

这些市场的复苏相对快，去化周期短，若后续能持续回暖，起码合景不至于走到绝境。从负债率看，2023年6月30日，合景泰富负债总额为1576亿元，总负债率80%，在普遍高周转、高杠杆的地产行业，合景的负债率处于中游水平。

因此，对比其他房企，合景的“预后”要好不少。它有价值不菲的写字楼、商业物业可以出售…只要销售稍稍企稳，资产可以盘活，合景泰富的债务压力，比很多房企都容易熬过。

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