人人都在谈房子，仿佛去年炒股潮
文|凯风&楼小姐
一夜间，所有门户网站新闻频道都成了房产频道，朋友圈人人都在焦虑和感慨，每一次聚会讨论主题都是清一色的“买不买”……
媒体开始贩卖工作两年靠卖房佣金买上宝马的成功学，房地产商们开始畅想房价奔上20万元的锦绣未来，地方政府像设置涨停板一样给土地拍卖定上最高溢价……
这种场景，与一年多前的股市何其相像。
1 市场情绪同样狂热
判断市场情绪有两种方式，一个是感受，一个是数据。
从感受来看，2014-2015年，全民炒股浪潮开启，当时媒体报章上充斥着炒股致富的新闻，连广场舞大妈都随行入市，一个个变身为股市预言家，所谓错过这一轮就将错过整个未来的说法甚嚣尘上……财富快速增值的诱惑，吸引着每一个人。
如今的楼市也是如此，全民炒房陷入疯狂。上海南京等地出现买房离婚潮，民政局不堪重负甚至闭门谢客；郑州等地买房要走后门，开发商发明120秒秒抢方式，没有实体房，两分钟就要决定买还是不买。楼市之热，可见一斑。
数据上，从搜索指数看，炒股一词在2015年1-6月达到最高，这正是股市暴涨到5100点的过程。而随着股市火热，关于楼市的搜索数据下降，这对应的还有2014年那一波房价下跌。2016年年初，房价的搜索数据开始攀升，达到一个波峰，这背后正是今年年初的房价暴涨。
▎百度搜索指数。炒股与房价的搜索趋势对比。
2 都相信政府不会让价格跌的神话
在中国，最相信政府能力的有两个领域：股市和楼市。炒股的人认为中国是政策市，政府不会放任股市暴跌。的确，面对2015年千股跌停的局面，政府果断出手，证金大笔入市托底。然并卵，国家队如今还在深套之中。
买房的人也认为中国是政策楼市，政府根本不愿意房价下跌。确实，不久之前就有官员明确表示，“过去我们担心房地产价格上涨，今天更应该担心房地产价格下跌。泡沫一旦破裂，银行贷款的重要基础垮了，后果很严重，甚至会引发金融危机。”
然而，政府不愿意看到价格下跌，不等于价格就不会下跌。1991年的日本政府同样不希望房价暴跌，2008的美国政府也不愿意看到次贷危机……然而泡沫越撑越大，这是任何政府都无法驾驭的。
换言之，以政府的能力，把泡沫吹起来很容易，但怎样让泡沫不破，却是一个宇宙级的难题。
▎短短两个月，17次千股跌停，创造股市历史奇观。
3 暴涨背后都有人为推动
2014-2015年的股市暴涨，是典型的政策牛。市场相信，政府要利用一波股市暴涨，来转移地方债务、促进国资改革、化解银行不良债务风险。所以政府有动力促使股市暴涨，更有动力防止暴跌。
在当时的市场环境下，官方不断出面表态支持股票市场发展，这无疑给了市场以定心丸。官方媒体不断重申“4000点只是牛市起点”的论断，更是让市场火上浇油。而且，每逢股市陷入调整期，降息降准总会如期而至。
如今的楼市也是如此。先是除北上广深之外，全国所有城市取消限购，接着政府出台政策不断降低首付门槛、贷款利率和多套房贷款门槛，某些城市更是不惜拿出财政补贴购房，政府托市的目的一目了然。
更关键的，在如今暴涨的二线城市中，大多数都存在土地供应不足的问题。譬如合肥，从2013年到2015年，土地供应量节节下降，这就造就了合肥2016的供需紧张局面，最终导致“买房要走后门”式的房价暴涨。
要知道，土地供应是由政府垄断的，政府有条件也有意愿通过紧缩土地供应，人为制造紧缺，从而达到助推房价上涨的目的。“地王”频出的逻辑也类似，地王的出现，不仅能够炒热市场，而且还能通过土地财政让政府获得实实在在的收益。
▎土地财政的诱惑。
4 杠杆一个个逐浪比高
无论是两年前的股市暴涨，还是如今的楼市暴涨，背后都有一个共同因素，那就是杠杆。
无论是上一轮的股市暴涨暴跌，还是这一轮的楼市暴涨，都与经济基本面无关，而与信贷宽松相关。货币放水，本来是为了流到实体经济，结果前一次的水流到了股市，这一次的水流到了楼市。
杠杆有多高？股市方面，沪深两市融资余额从2014年10月的6250亿元，攀升到2015年6月18日的2.27万亿元，A股也从2400点直冲5000点，在6月12日站上5178.19点高位。
这一波楼市的杠杆同样惊人。央行数据显示，今年1至6月，全国新增人民币贷款7.53万亿元，其中房贷新增2.36万亿元，占比31.34%。而根据16家上市银行中报统计，这些银行上半年新增个人住房按揭贷款高达20113.95亿元，占新增贷款的46.24%。
中国工行城市金融研究所研究员藏波对楼市杠杆做了一个粗略估计：2015年我国商品房的市值约140万亿。而今年6月底，个人购房贷款余额15.4万亿，开发贷款余额5.9万亿。由此可知，地产杠杆率约为15.25%。2015年股市杠杆资金最高时为4万亿，对应约50万亿市值，杠杆率约8%。楼市的杠杆率已达股市高点的近2倍。
▎2016年1-8月月均居民中长期贷款比2015增长78.3%。
5 股市暴跌了，房市会如何？
股市的下场如何？沪指在2015年6月12日站上5178.19点高位，随后开始暴跌，千股跌停如同家常便饭，证金救市也无济于事，短短两个月直落2300点，无数人的财富灰飞烟灭。A股至今还在3000点左右徘徊。
房市的未来又如何？目前还没有人能清晰预测，毕竟中国房市受政策影响更大。但坊间已经达成的共识是，这一波房价暴涨，既非经济面好转的表现，也不是人口红利、城镇化红利作用的结果，而是货币宽松周期下加杠杆的结果，是上层有意放水借房地产提振经济的结果。
过去20年的房价上涨虽然也有不理性因素，但上一波上涨有一系列积极的因素支撑。GDP的高速增长，人均居民收入的巨大增幅，城镇化和人口化的红利，都为房价上涨提供某种合理性。
这一次，经济转型遇阻、实体经济不振，人口化红利消退，老龄化来临，靠什么来支撑房价的持续上涨？
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