法官说法

  根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，本案中，被告对门宽所作的说明和允诺具体确定，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当成为合同的内容。

本案中，由于被告的误导销售，对异常条款未履行提示和说明义务，导致原告的合同目的不能实现，对原告造成损害，故原告要求A公司赔偿利息损失，法院予以支持。B公司受A公司委托以A公司名义进行房屋销售，应由被代理人A公司承担民事责任，原告要求B公司承担连带责任的诉讼请求，法院不予支持。（案例来源：南京市玄武区人民法院）

销售人员、宣传册上有人车分流和游泳池实际没有，法院判决：酌情开发商赔偿损失

【案情回放】

       开发商：《商品房预售合同》明确约定了售楼广告、样板房等宣传资料仅为宣传目的而设立或提供，不列为本合同的附件或组成部分。

        周某等人向开发商天福公司购买涉案小区商品房，楼盘售卖时的房屋宣传资料都显示了小区规划的是人车分流，并设有室外泳池。但后来业主们得知：在天福公司向有关部门备案的建设规划中，该小区并非人车分流，天福公司是在通过竣工验收后，以草皮覆盖地面车位的方式营造人车分流的“假象”，而有关部门发现这一情况后，立刻责令天福公司进行整改、恢复地面车位；至于“室外泳池”，则系违法建筑，不能使用。当业主们找天福公司交涉时，却被天福公司告知，在《商品房预售合同》中约定其保留对小区平面布局的修改权以及宣传资料所载内容不列为合同的组成部分。周某等人认为自己受到了欺诈，故向法院起诉，要求开发商天福公司赔偿损失，按照每平方米3,000元计算（其中，周某房屋面积92.43平方米，故主张损失27万余元）。

        一审法院认为，《商品房预售合同》中的上述条款系格式条款，天福公司未采取合理方式提请购房者注意，故上述条款应属无效而不予适用；宣传资料中关于人车分流与室外泳池的内容明确具体，且对购房者的购房决策会产生直接影响，应视为要约，天福公司未能履约应承担违约责任，酌定支持周某等人要求赔偿的部分金额。（其中，周某的获赔金额为12,000元）

    一审判决后双方不服，均上诉至上海一中院。

    天福公司上诉称，《商品房预售合同》是双方真实意思表示，具有约束力，天福公司有权对小区配套建筑、附属设施进行变更。目前的小区现状未对业主造成任何损失，也未对小区品质造成任何影响。

    周某等业主则上诉认为开发商的违约行为给自己造成了重大损失，一审法院认定的违约金仅相当于总房价0.4%，明显过低。

       经审理，上海一中院认为，《商品房预售合同》中约定开发商保留对小区平面布局的修改权以及宣传资料所载内容不列为合同组成部分等格式条款限制了购房者的权利，且与购房者明显具有重大利害关系，而天福公司未就上述条款向周某等履行提示或说明义务，鉴于周某等人不认可上述条款具有拘束力，故依据《民法典》第496条等规定，认定该格式条款不成为《商品房预售合同》的内容；一审结合在案证据，认定涉案宣传资料内容明确，且对公众的购房决策确会产生实质影响，构成要约并判令天福公司承担相应的赔偿责任并无不当。

         关于周某等业主在本案中提出的赔偿数额，现有证据并不能证明系争房屋预售时因“人车分流”和“室外泳池”的因素而产生价格虚高之情形，一审委托的专业机构亦认为上述因素对房地产价格的影响无法考评，故周某等人所主张的差价损失，依据显非充分。一审基于本案实际情况，经综合考量后，酌情确定的赔偿数额，并无不妥，且在现有证据条件下具有相对合理性。

    综上，上海一中院遂驳回上诉，维持原判。（转自：，上海一中院）