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今年又有200多家房企破产!什么信号?

凯风君 国民经略 2020-09-02

文|凯风

 

房企破产,不再是新鲜事。

 

01

 

今年又有200多家房企破产?

 

据人民法院公告网显示,截至2020年6月初,今年房地产企业破产数量已经达208家,超过2018年上半年的177家破产数量,与2019年同期相对持平。

 

208家房企破产,其实并不夸张。

 

毕竟,目前全国房地产企业总量高达9.7万个,200多家房企破产,相比总量可谓九牛一毛。



几乎每个城市都有成百上千个中小型房企,绝大多数都是空壳公司,而为了一个地产项目成立一家房地产公司的也不在少数。

 

要知道,房地产行业向来是大鱼吃小鱼。马太效应极其突出。


TOP10房企的总销售规模占全国总比重超过30%,TOP100房企的总销售规模占比超过60%,前15%的房企市场占比超过85%,绝大多数中小房企市场占比可以忽略不计。

 

正如黄奇帆所言,今后十几年,中国房企数量会减少三分之二以上。这意味着,未来,或将有数万家房企消失。


这绝不是危言耸听。

 

02

 

比中小房企破产,更值得关注的是什么?

 

相比中小房企破产,一些大型房企陷入资金链困局,个别房企申请破产,其他房企则不得不变卖资产,或者交出控股权,求取生存。

 

去年以来,曾位列中国民企500强的银亿集团、一度进入百强房企排行榜的三盛宏业,均濒临破产边缘。而以福晟集团、泰禾地产为代表的龙头房企,则陷入债务缠身的困局。

 

最近的案例当属TOP30房企泰禾集团。

 

泰禾曾经喊出“2018年销售收入超2000亿”的口号,如今却深陷负债率高企、失信被执行、评级下调、股权冻结、债务纠纷不断、业主维权等泥淖,掌舵者不得不试图让出控股权以换取生存。


究其根本,泰禾集团踩错了楼市调控的节奏。作为几年前“地王收割机”的创造者,泰禾在楼市最高点的2015年- 2017年大量拍地,在深圳、北京丰台等地接连创造了多个地王,由此导致杠杆大幅扩张、负债率不断高企。


 

然而,这家房企在2015年拿下的深圳地王,到了5年之后的今天仍未全面入市。而当时楼面价就已接近8万元,即便楼市强如深圳,也无法支撑地王们的狂飙突进。

 

毕竟,房地产是典型的高周转、高杠杆、高负债行业,对资金环境和融资环境极其敏感。


高杠杆,赌的是楼市大放水。


一旦楼市调控收紧,或者放水不及预期,高杠杆转瞬成了定时炸弹。

 

03

 

从未来看,即便不再有黑天鹅事件,即使房价能进一步攀升,但随着全国住房整体性过剩,全国房地产的总盘子已经基本到顶,房企势必面临新一轮兼并重组。

 

根据最新《央行报告》,目前全国城镇家庭人均住房高达1.5套,超过40%的家庭拥有两套及以上房子,绝大多数城市都将面临住房过剩的局面,只有个别核心城市住房仍旧存在结构性短缺。

 

中小型房企破产、大中型房企陷入债务危机、全国住房整体性过剩,给我们带来什么启示?

 

其一,要重点关注三四线城市的中小开发商。这些中小开发商,资金实力不及大开发商,融资成本相对高企,抗风险能力过弱,难以适应市场形势的风云突变,“跑路”的风险远远高过大型房企。

 

同时,随着三四线城市棚改基本告一段落,支撑三四线房价扩张的基本盘不复存在。在经济下行、人口外流的大背景下,其楼市必然要接受新一轮洗牌,其间的风险不得不防。

 

其二,高杠杆高负债的房企,也存在一定风险。

 

高杠杆本来是楼市繁荣期的扩张利器,却也是楼市横盘期的致命诅咒,随着国际国内大环境变化,爆雷的房企可能还会层出不穷。

 

所以,未来买房,除了关心地段、环境和“租金回报率”之外,更要关注开发商,不要在刀尖上舞蹈。


—END—
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