新加坡组屋转售价第二季涨1.5％，又有一黄金地段组屋要兴建？
新加坡今年第二季的整体组屋转售价比第一季上涨1.5%，略高于建屋发展局7月初预估的1.4%。
第二季的转售价增幅也比第一季的1%高一些，但仍低于去年的2.5%平均季度增幅。
据建屋局7月28日发布的最新数据，第二季的组屋转售交易量达6514宗，比第一季少6.7%。当局说，季节性因素对于组屋转售交易量的影响，比对转售价的影响更大。
今年第二季的转售交易量也比去年同期低4.5%，而且是三年来最低的。
就三房式单位转售价中位数而言，最高为盛港的45万8000元，其次是红山的45万5000元；四房式最高的是中央区的89万4000元和女皇镇的85万元；五房式最高的是碧山的88万元和红山的87万5400元。
建屋局：转售价涨幅已放缓
从2021年至2025年仍将推出10万新单位
建屋局说，自政府增加预购组屋供应及实施降温措施以来，组屋转售价的涨幅已放缓。降温措施包括规定私宅屋主卖房后须等15个月才能购买非津贴转售组屋，以及两度降低组屋的贷款与估值比率（Loan-to-Value）顶限，从90%降至80%。
建屋局将继续观察市场需求，以维持稳定的组屋供应。它也强调，将按原定计划于2021年至2025年之间推出共10万个新单位。
大亨房地产网站（MOGUL.sg）首席研究官麦俊荣认为，政府自去年推出大量预购组屋单位的做法已发挥效用，市场对转售组屋的需求日趋稳定。
他说，尽管转售组屋价仍在上涨，但增幅相对于去年已经放缓。“目前的增幅走势让屋主有信心，他们的财富锁定在组屋，而不会因为通胀而萎缩。”
对于组屋转售量减少的原因，博纳产业（Propnex）研究与内容主管黄秀莹认为，其中一个可能情况是买家和卖家对转售价的期望不同。
批准购屋资格通知书延误
或导致交易放慢
“我们也听闻，批准购屋资格通知书（HDB Flat Eligibility Letter）方面出现延误，可能使转售组屋交易速度放缓了。”
橙易产业公司（OrangeTee & Tie）研究与咨询部副总裁孙燕清注意到，第二季转手的四房式组屋比第一季多。这可能是超过55岁的私宅屋主在卖掉房子后，不必等15个月才能购买四房式或更小的转售组屋单位；也可能是一些组屋屋主想升级到私宅，但发现无法负担，所以放弃计划，改而购买转售组屋。
麦俊荣和孙燕清都预测，今年全年会有2万5000至2万7000个组屋单位转手；黄秀莹认为会有2万7000至2万8000个单位。
至于全年的转售价，孙燕清预测会比去年高4%至6%；黄秀莹估计的增幅为5%至6%；麦俊荣则预测接下来12个月会涨5%至7%。
租金普遍上涨
私宅租户转向组屋推高需求
建屋局的最新数据还显示，第二季获准的组屋出租申请数量比前一季多1.9%，达到9842份。这比去年同期高5.7%。截至今年第二季，出租的组屋单位共有5万6858个，比前一季微升0.4%。
孙燕清认为，由于租金普遍上涨，一些私宅租户改租组屋，促使市场对组屋的租赁需求增加。她预料，组屋租金接下来会面对下调压力，因为会有更多新组屋完工，一些租户会陆续搬进自己的新家。
麦俊荣则指出，第二季组屋出租申请数量的1.9%增幅远不及前一季的13.9%，可能是因为近期有越来越多新私宅完工，吸走了一些租户。
明地迷亚一地段用途拟修订
或建“黄金组屋”
市区重建局拟修订明地迷亚区一幅地段的土地用途，受访分析师预计这幅地可能用于兴建黄金地段组屋。
明地迷亚区宏文学校旁边、即梅路和中央快速公路之间这幅地段的总容积率预计会从2.8增加至4.2。（龙国雄摄）
市建局7月28日在网上公布，拟将梅路（May Road）和中央快速公路（CTE）之间、宏文学校旁一幅地的总容积率（gross plot ratio）从2.8增加至4.2。
新加坡国立大学商学院房地产系教务长讲席教授程天富答复《联合早报》时说，鉴于上述地段的总容积率显著增加至4.2，且周围已有许多组屋，这里可能会用于建造组屋。此外，考虑到这个地点位于中心区域，且靠近文庆地铁站及附近的设施，新组屋可能会在黄金地段模式（PLH）下兴建。
ERA产业主要执行官林东荣指出，上述梅路地段总容积率的调整，旨在满足这个地区日益增长的住房需求。他说，鉴于周遭主要是组屋，上述地段更可能用来建组屋，而不是发展私宅。
产业公司：住楼设计应考虑环境问题
橙易产业公司（OrangeTee & Tie）研究与咨询部副总裁孙燕清指出，上述地段面积不大，总容积率增加至4.2，意味着未来的住宅项目可以兴建更高的楼层、更多住宅单位。
孙燕清补充，上述地段就在中央快速公路及学校旁，因此可能比较嘈杂，一些低楼层可能灰尘较多，较高楼层情况会比较好。她说，附近已有不少住宅单位，较高楼层可享有更开阔的景观及更好的空气流通。
该区四房式组屋转售价破70万元
合登集团（Huttons）高级数据分析总监李思德指出，文庆一带深受购屋者的欢迎，譬如在2021年8月，附近的Towner Residences预购组屋项目，当中四房式单位的首次申请者的申请率高达5.7，这一带的四房式转售组屋价格也在今年突破了70万元。
李思德补充，Towner Residences的总容积率达到3.5，最高可建40层；附近的另一预购组屋项目McNair Towers的总容积率也是4.2。这些高层住宅区附近的道路均为单行道，因此上述梅路地段有更高总容积率的潜力，建造更多住宅单位满足需求。
另外，市建局也拟将上述地段旁边的一小块“住宅”用地更改为“教育机构”用地，以及将旁边的另一小块“住宅”用地更改为“公路”。对此，程天富指出，改变用途后，土地可以合并到旁边的宏文学校，用于扩建学校设施，并且将梅路拓宽，用于支持未来这里人口密度的增加，缓解交通。
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文：林伟杰、马华卿
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